SISMABONUS PER ACQUISTO DA COSTRUTTORE: ANCHE A SANDONÀ!

INVESTIMENTO IN IMMOBILI DIVENTA UN AFFARE PER CHI HA REDDITI ELEVATI… E PER TUTTI, SE C’È LO  SCONTO IN FATTURA!
Agenzia Entrate325/2020

C’è una novità: un importante sconto per chi compra da costruttore. 

Ma solo in certi casi.

Deve trattarsi di un costruttore che
ha acquistato un vecchio fabbricato, 
lo ha demolito e 
ha ricostruito un nuovo fabbricato con
unità destinate ad attività produttive o ad abitazione, (anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente ove le norme lo consentano)
riducendo il rischio sismico di una o di due classi.
Le spese devono essere state sostenute dal 1.1.2017 ( le procedure autorizzative devono essere posteriori a tale data) ed il 31 dicembre 2021.
Gli interventi devono essere stati realizzati in zona a rischio sismico 1,2 o 3
( San Donà di Piave è in zona 3).
Le unità devono essere vendute entro 18 mesi dalla fine lavori.

Se tutte queste condizioni sono rispettate, l’acquirente ha diritto ad una detrazione pari al per cento del prezzo dell’unità immobiliare, con un ammontare massimo di spesa di  euro per unità immobiliare.

La detrazione è ripartita in  quote annuali di pari importo.

Questo è quanto riporta la risposta a quesito 325/2020 dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale la detrazione è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Nella stessa è altresì confermato lo sconto in fattura: cioè l’acquirente può ottenere uno sconto dal costruttore sul corrispettivo dovuto.

In questo caso sarà il costruttore a beneficiare della detrazione del 110 per cento.

È possibile altresì che si opti solo in parte per lo sconto in fattura, e che la rimanente parte sia portata in detrazione.

Naturalmente per lo sconto in fattura è indispensabile il consenso del costruttore.

Il meccanismo dello sconto in fattura può avvenire in conformità all’articolo 121 del decreto rilancio, per cui in luogo della detrazione è possibile optare
per lo sconto in fattura o
per la cessione del credito (pure a Banche)
e ciò può avvenire in relazione a ciascuno stato avanzamento lavori.

Ma come si esercita l’opzione per lo sconto in fattura 
O per la cessione del credito

Le modalità di esercizio dell’opzione sono determinate dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 283847/2020 che così dispone sul punto:

“Modalità di esercizio dell’opzione
4.1. L’esercizio dell’opzione, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, è comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello allegato denominato “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica” (di seguito “Comunicazione”), approvato con il presente provvedimento unitamente alle relative istruzioni. La Comunicazione è inviata esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle entrate a decorrere dal 15 ottobre 2020. La Comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione, ovvero, nei casi di cui al punto 1.4, entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione. Con successivo provvedimento saranno definite le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati all’Agenzia delle entrate. Eventuali aggiornamenti delle specifiche tecniche saranno pubblicati nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione.”

Il modello è poi stato aggiornato con successiva comunicazione del medesimo direttore Prot. n. 326047 del 12 agosto 2020.

Di seguito si riporta l’articolo 121 del decreto rilancio:

“Art. 121 Opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali 1. I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facolta’ di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; b) per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facolta’ di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. 1-bis. L’opzione di cui al comma 1 puo’ essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Ai fini del presente comma, per gli interventi di cui all’articolo 119 gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere piu’ di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento. 2. In deroga all’articolo 14, commi 2-ter, 2-sexies e 3.1, e all’articolo 16, commi 1-quinquies, terzo, quarto e quinto periodo, e 1-septies, secondo e terzo periodo, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le disposizioni contenute nel presente articolo si applicano per le spese relative agli interventi di: a) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917; b) efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 e di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119; c) adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 4 dell’articolo 119; d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all’articolo 1, commi 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160; e) installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 119 del presente decreto; f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli