Sappiamo che, in caso di preliminari di compravendita aventi ad oggetto immobili da costruire, la legge prevede delle garanzie, in particolare il rilascio di una fideiussione che deve garantire la restituzione di tutte le somme già versate e che devono essere versate per acconti precedenti al saldo che ci sarà con il rogito.
In più, per i fabbricati il cui permesso di costruire è stato richiesto post 16.3.2019, è previsto anche il preliminare notarile, a maggior garanzia.
Ma sono veramente garantito con qualunque fideiussione?
Prima di tutto è indispensabile verificare che la fideiussione sia rilasciata da un SOGGETTO LEGALMENTE LEGITTIMATO AL SUO RILASCIO AI SENSI DELLA LEGGE122/2005 ( legge sugli immobili da costruire).
E qui cominciano i primi problemi, perché originariamente queste fideiussioni potevano essere rilasciate anche da società finanziarie.
Oggi invece solo le BANCHE E LE ASSICURAZIONI sono autorizzate ad emettere le polizza fideiussoria ai sensi della predetta legge 122.
La legge ha infatti ritenuto che solo questi soggetti dessero sufficienti garanzie di solidità e di correttezza.
Ma se in teoria il concetto è chiaro, nella pratica distinguere un soggetto legittimato da uno che non lo è può, in certi casi, non essere molto agevole.
Esistono infatti delle società “di mutuo soccorso”, il cui nome ricorda le “mutue assicuratrici”, ma che però non possono definirsi assicurazioni.
Ciononostante alcune di esse cercano ugualmente di collocare le loro polizze, per garantire i versamenti in acconto sui preliminari ai sensi della legge 122/2005, quando in realtà non sono legittimate alla loro emissione.
Purtroppo una polizza emessa da un soggetto non legittimato, secondo l’opinione prevalente, equivale a mancanza di polizza.
E a sua volta la mancanza di polizza dà luogo alla nullità del contratto, sia pure nullità relativa, nel senso che può essere fatta valere solo dall’acquirente.
Queste polizze emesse da soggetti non legittimati causano un danno ad entrambe le parti:
all’acquirente , perché la garanzia è prestata da un soggetto che non ha la solidità di una banca o di un’assicurazione;
al venditore/costruttore, perché in qualunque momento l’acquirente potrebbe far valere la nullità del contratto.
