La più recente Cassazione non si discosta dalla decisione delle Sezioni Unite n. 8230/2019, storica sentenza che ha chiarito quando c’è e quando non c’è nullità dell’atto in caso di compravendita di un immobile abusivo.
Ricordiamo che le Sezioni Unite hanno affermato che la nullità dell’atto comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 riguarda unicamente i casi in cui:
– manchi nell’atto la menzione del titolo edilizio abilitativo dell’immobile, ovvero
– il titolo sia inesistente o non riferibile all’immobile.
Pertanto, “in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Nel solco così tracciato si pone la recentissima 16.5.2022 n. 15587, che ha deciso sul caso di una compravendita impugnata dall’acquirente perché, nonostante il venditore avesse dichiarato che il fabbricato era stato costruito “ in conformità ad un titolo edilizio”, era poi invece risultato che, successivamente, sul detto immobile erano stati realizzati importanti abusi.
In particolare, le opere abusivamente eseguite “aumentano gli indici di fabbricabilità, ragion per cui appaiono insanabili e non possono essere scorporate dall’immobile stesso, rappresentandone parte essenziale e quindi compromettendo l’intero immobile” costituendo “variazioni essenziali rispetto al progetto originario”.
Pertanto si chiede alla Corte di dichiarare la nullità della compravendita.
Ma la Corte nega decisamente la nullità, in quanto “risulta che il venditore ha espressamente dichiarato, in seno all’atto pubblico, che l’immobile era stato costruito in conformità del nulla osta per i lavori edili, prat. n. (OMISSIS), rilasciato dal Comune di ….. in data (OMISSIS), e non consta, dalla stessa sentenza impugnata, che tale dichiarazione non sia reale e non sia riferibile all’immobile.”
Secondo la Corte , “ai fini della validità del contratto, si prescinde dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale aspetto esula dal perimetro della nullità.
Neppure rileva, al fine di stabilire l’ambito della nullità del contratto, la distinzione in termini di variazioni essenziali e non.”
In sostanza, come aveva già sottolineato un’autorevole dottrina ( Petrelli), titolo edilizio “riferibile” al fabbricato significherebbe solo che riguarda quella determinata porzione di superficie, poi se c’è un abuso anche maggiore l’atto resta comunque valido, purché sia citato il titolo abilitativo edilizio.
Resta il dubbio se la difformità davvero assoluta e totale rispetto al titolo edilizio ( es. il titolo prevede la costruzione di una casetta unifamiliare, e viene realizzato un palazzo di sette piani) possa far venire meno la riferibilità del titolo all’immobile, come sostiene altra autorevole dottrina (Rizzi).
Naturalmente gli abusi edilizi non restano impuniti, perché sono previste sanzioni sia penali sia amministrative, che possono arrivare all’obbligo di demolizione dell’immobile.
Però l’atto di compravendita sicuramente non può dirsi nullo.
Dott. Valeria Terracina
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