SUGGERIMENTI OPERATIVI
Nessuno può scordare la Sentenza delle Sezioni Unite 5068/2016, che ha creato qualche difficoltà agli operatori giuridici.
In estrema sintesi, secondo la Suprema Corte, se esiste una comunione di più soggetti su più beni diversi, il comproprietario della QUOTA di tutti questi beni non può alienare la propria quota su uno solo di questi beni (la QUOTINA) a terzi con effetto verso gli altri comproprietari.
Secondo la Corte, se l’alienazione della “quotina” è a titolo oneroso, essa ha effetti solo obbligatori, e l’alienazione della quotina al terzo avrà effetto solo se l’alienante, nella successiva divisione , sarà assegnatario del bene della cui quotina ha disposto.
Se invece l’alienazione di quotina è a titolo donativo, l’atto potrebbe essere addirittura nullo.
Mi è stata rivolta proprio una domanda sulla quotina all’ultimo convegno, relativo alla vendita forzata: in effetti l’argomento non è semplice e irrompe spesso nell’operatività quotidiana.
Così mi sembra utile riproporre un piccolo vademecum operativo: cosa dobbiamo verificare per distinguere la quota dalla quotina, quali tecniche redazionali utilizzare per giungere al risultato voluto.
VADEMECUM
SE DOBBIAMO PROCEDERE A VENDITA – DONAZIONE DI QUOTA IMMOBILIARE, PER PRIMA COSA DOBBIAMO CONTROLLARE LA PROVENIENZA
PER VERIFICARE SE È QUOTA O QUOTINA.
1. Se la provenienza è atto tra vivi in cui è stato acquistato solo quell’immobile: ok no problem è QUOTA
2. Se la provenienza è successione da cui risulta solo quell’immobile come cespite:
È sempre QUOTA ma in atto è consigliabile, per fugare ogni dubbio, far dichiarare alla parte donante- venditrice che quello è l’unico bene caduto in successione, a parte effetti personali privi di valore economico.
3. Se la provenienza è successione da cui risulta quell’immobile ma anche altri beni mobili: QUOTINA “Soft” ( in quanto gli altri beni in comproprietà sono mobili). É meglio far intervenire tutti i comproprietari che dichiarano essersi già provveduto a definire mediante divisione i rapporti pregressi relativi agli altri beni mobili compresi in successione; ma la dichiarazione potrebbe essere resa anche solo dal venditore- donante sotto la sua responsabilità.
4. Se la provenienza è atto tra vivi ( o successione) da cui risultano ACQUISTATI PIÙ IMMOBILI:
4.1 Se col nostro atto tutti i comproprietari vendono – donano le loro quote ad un terzo o ad uno dei comproprietari ( che per effetto dell’acquisto acquista l’intero) DI UN SINGOLO BENE: no problem è estromissione. QUOTA
4.2 ATTENZIONE CASO PARTICOLARE: se con lo stesso atto (documento) un comunista vende e un altro dona la propria quota ad un unico cessionario che compra l’intero, si rischia di rientrare in QUOTINA: Specificare bene nell’atto che si intende operare la estromissione del bene.
4.3 se col nostro atto un comproprietario vende o dona la sua quota di tutti i beni ad un terzo o ad un comproprietario: no problem QUOTA
4.4 se col nostro atto un comproprietario vende o dona la sua quota su un solo bene ad un altro comproprietario o ad un terzo: ATTENZIONE È UN CASO DI QUOTINA, PARTICOLARMENTE RILEVANTE PERCHÉ GLI ALTRI BENI IN COMPROPRIETÀ SONO IMMOBILI.
ADESSO CHE ABBIAMO INDIVIDUATO LA QUOTINA, E SAPPIAMO CHE È DI ESSA CHE DOBBIAMO DISPORRE, CI SONO DUE POSSIBILITÀ:
4.4.1) si fanno intervenire tutti i comunisti per dare il consenso alla vendita o donazione, acconsentendo alla formazione di due distinte comunioni : in tal caso la cessione ha effetto reale immediato.
4.4.2) si procede a vendita o donazione di cosa altrui. Nell’atto deve risultare la conoscenza della altruità della cosa, e nella donazione è fondamentale ci sia la espressa assunzione della obbligazione di far procurare la proprietà della cosa al terzo cessionario. L’atto ha effetto obbligatorio, non reale.
Spero che il vademecum possa essere uno strumento di facile consultazione per gli operatori.
Buona quotina!
