CASSAZIONE 1202/2020
Questa sentenza è molto importante perché viene confermato il ruolo del notaio, la sua centralità nella negoziazione immobiliare, cui è riconnessa però anche la relativa responsabilità.
Ricordiamo che la giurisprudenza di merito si era già pronunciata sulla necessità dell’autentica notarile di un verbale di negoziazione assistita, avente ad oggetto immobili, in quanto ciò è sancito dall’articolo 5, comma 3, del DL 132/2014: per poter procedere alla trascrizione, presso i registri immobiliari, di un accordo di negoziazione assistita, è necessaria l’autentica notarile.
Ora la Cassazione torna sull’argomento per ribadire la necessità del notaio e per chiarire il suo ruolo.
L’intervento della Suprema Corte si è reso necessario perché un notaio, che doveva autenticare un verbale di negoziazione assistita aveva ritenuto sufficiente una “autentica minore” o “ vera di firma”.
Sbagliato!!!
Ma qual è la differenza, mi chiederete, tra “autentica vera e propria” e “ autentica minore”?
Nell’ autentica minore il Notaio effettivamente accerta solo l’identità delle parti, ma attenzione: può essere usata solo in casi molto limitati, come nell’autentica di dichiarazioni sostitutive di atto notorio; mai può essere utilizzata per gli atti negoziali!
Quando c’è un negozio, un contratto, il notaio deve non solo accertare l’identità delle parti, ma fare anche molto di più.
Infatti:
– Ha l’obbligo di eseguire il controllo di legalità: cioè deve valutare che il contenuto del contratto sia conforme alla legge, e ciò sotto pena di gravi sanzioni;
– Ha l’obbligo di iscrivere l’atto a repertorio e (se è atto soggetto a Pubblicità) anche conservarlo presso di sè nella raccolta dei suoi atti. Ricordiamo che ogni due anni gli atti a raccolta vengono sottoposti al controllo del Conservatore dell’ARCHIVIO NOTARILE;
– Ha l’obbligo di registrare l’atto, liquidando le imposte dovute, ed è responsabile in proprio del pagamento delle imposte (anche se il cliente non paga, il notaio deve versarle di tasca sua);
– Ha l’obbligo di procedere, entro il più breve tempo possibile, alla pubblicità prevista per legge (es. presso i pubblici registri immobiliari o la Camera di Commercio).
Nel caso di specie , pur trattandosi di verbale di negoziazione assistita portante cessione di immobile, quindi sicuramente atto negoziale, il notaio aveva utilizzato l’autentica “minore” accertando solo l’identità delle parti, non svolgendo il controllo di legalità, non mettendo l’atto a repertorio e a raccolta, ma rilasciandolo in originale e non curandone la trascrizione.
Il notaio è stato censurato dalla Suprema Corte in quanto “nel caso di trasferimento immobiliare, ai fini della pubblicità immobiliare e della certezza nella circolazione giuridica dei beni, il legislatore ha ritenuto insufficiente sia il potere di certificazione e autenticazione delle firme sia il controllo di legalità da parte degli avvocati che procedono alla negoziazione assistita e ha ribadito espressamente che, quando nell’accordo è compreso un contratto o un atto soggetto a trascrizione, è necessaria l’autenticazione del processo verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
La legge, infatti, non conosce deroghe espresse alla regola della previa autentica delle scritture private ai fini della trascrizione, in quanto la necessità di un controllo pubblico è principio essenziale e cardine del sistema della pubblicità immobiliare e del complesso sistema delle trascrizioni e delle intavolazioni diretto a garantire la certezza dei diritti.”
E ha così proseguito:
“In conclusione, si deve affermare il seguente principio di diritto: “ogni qualvolta l’accordo stabilito tra i coniugi, al fine di giungere ad una soluzione consensuale di separazione personale, ricomprenda anche il trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili, la disciplina di cui al D.L. n. 132 del 2014, art. 6, conv. in L. n. 162 del 2014, deve necessariamente integrarsi con quella di cui al medesimo D.L. n. 132 del 2014, art. 5, comma 3, con la conseguenza che per procedere alla trascrizione dell’accordo di separazione contenente anche un atto negoziale comportante un trasferimento immobiliare, è necessaria l’autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, ai sensi dell’art. 5, comma 3”.
Onori ed oneri: il notaio non può esercitare le sue funzioni a metà.
Quindi, non presentate al Notaio strane richieste del tipo: “è sufficiente l’autentica delle firme, l’atto l’ha predisposto il mio avvocato di fiducia”.
Perché il Notaio non può limitarsi a questo, e deve svolgere esattamente il ruolo che gli è stato affidato dall’ordinamento.
