Risposta a quesito 8/2021 39/2021
A seguito della pandemia, il legislatore ha emanato una norma volta ad evitare che i blocchi alle attività ed i divieti di spostamento producessero decadenza dalle agevolazioni fiscali che sarebbero spettate in ordine all’acquisto
o ristrutturazione
della prima casa.
La norma in questione è la disposizione contenuta nell’articolo 24 del decreto legge n. 23 del 2020, che ha sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 i termini relativi alle agevolazioni prima casa.
Ma quali sono, in concreto, i termini sospesi?
Come chiarito con circolare 13 aprile 2020, n. 9 (par. 8.1), i termini oggetto di
SOSPENSIONE
PER IL PERIODO 23FEBBRAIO-31 DICEMBRE 2020
sono i seguenti:
TRASFERIMENTO RESIDENZA
– il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
RIACQUISTO ENTRO UN ANNO PER EVITARE DECADENZA…
– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
…E PER FRUIRE DEL CREDITO DI IMPOSTA
-il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA versata per il precedente acquisto.
IL TERMINE DI UN ANNO PER RIVENDERE LA CASA “PREPOSSEDUTA”
– il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.
È possibile estendere questa norma a casi analoghi?
Secondo l’Agenzia delle ENTRATE NO, perché si tratta di norma eccezionale di stretta interpretazione.
NO ALLA SOSPENSIONE PER LA RISTRUTTURAZIONE
Così NON si è riconosciuta alcuna SOSPENSIONE per l’impossibilità di terminare i lavori di RISTRUTTURAZIONE entro o termini.
Di cosa stiamo parlando?
Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di richiedere le agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di un immobile in corso di costruzione, purché i lavori di ristrutturazione terminino entro TRE ANNI DALLA REGISTRAZIONE DELL’ATTO DI ACQUISTO.
Infatti la circolare 12 agosto 2005, n.38/E (par. 3.3) ha stato chiarito che le agevolazioni in esame spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9.
Poiché la norma agevolativa non prevedeva un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile, con la citata circolare (par. 5.1) è stato chiarito che i lavori debbono essere ultimati ENTRO TRE 
ANNI dalla REGISTRAZIONE dell’atto.
Tale termine è stato fatto coincidere con il termine di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro di cui all’articolo 76 del TUR, cui rinvia l’articolo 60 del d.lgs. 346 del 1990.
L’Agenzia delle Entrate ora, con Risposta ad interpello 39/2021 ha ritenuto che questo termine decadenziale di tre anni (creato non dalla legge, ma dalle circolari) non sia riconducibile tra i termini oggetto di sospensione ai sensi dell’articolo 24 del decreto-legge n. 23 del 2020.
Quindi la ristrutturazione deve assolutamente essere terminata entro 3 anni dalla registrazione dell’atto di acquisto dell’immobile agevolato da ristrutturare, altrimenti c’è la decadenza dalle agevolazioni.
DIVERSO È PER I MUTUI PRIMA CASA E LA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI.
Opposta soluzione è invece adottata per il caso del mutuo contratto per l’acquisto della prima casa.
L’articolo 15, comma 1, lettera b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), prevede la detrazione degli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui ipotecari «contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso», per un importo non superiore a 4.000 euro annui.
La medesima norma stabilisce che «nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto».
Cosa accade se, a causa della pandemia, non è stato possibile adibire la casa ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto? Si perde la possibilità di detrarre gli interessi passivi?
No. L’Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello 8/2021, tiene che l’emergenza epidemiologica possa rappresentare una causa di forza maggiore, che giustifica il mancato rispetto del termine.
Secondo l’Agenzia ricorre, infatti, “il caso della forza maggiore quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.
Tale causa di forza maggiore è idonea a impedire la decadenza dall’agevolazione se accaduta in pendenza del termine entro cui stabilire la dimora abituale nell’immobile (cfr. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E).”
In conclusione ritiene che si possa fruire della detrazione in esame, a condizione che:
l’immobile sia adibito a dimora abituale entro un tempo pari a due anni dal rogito,
maggiorato del periodo sopra indicato.
Sempre secondo la risposta ad interpello, “tenuto conto che la causa di forza maggiore si è verificata in pendenza del termine entro cui stabilire la residenza nell’immobile, l’istante potrà fruire di una proroga del termine per un tempo corrispondente alla durata della causa di forza maggiore (dal 23 febbraio al 2 giugno 2020) che ha impedito o rallentato le attività propedeutiche alla destinazione dell’immobile a dimora abituale.
Naturalmente la detrazione spetta a condizione che sussistano tutti gli altri presupposti previsti dalla norma e, in particolare, che l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo
