DOPPIO TERMINE PER RIVALUTAZIONE DEL COSTO D’ACQUISTO; VENDITA A PREZZO INFERIORE ALLA PERIZIA
Cura Italia SezioniUnite 2321/2020
Purtroppo in questi ultimi tempi si è assistito ad un calo del valore di mercato degli immobili, e si teme che il calo possa proseguire a seguito della crisi innescata dal covid19.
Allora, chi ha rideterminato il valore del proprio terreno qualche tempo fa, avvalendosi delle norme che consentivano di pagare un’imposta sostituitiva sul valore del terreno determinato con perizia, al fine di sterilizzare la plusvalenza, può trovarsi a dover vendere ad un valore inferiore rispetto a quello determinato in perizia.
Un tempo, per una interpretazione aberrante dell’Agenzia delle Entrate, chi vendeva ad un prezzo inferiore alla perizia decadeva dalla agevolazione, quindi doveva pagare la plusvalenza come se non avesse mai eseguito il procedimento di rideterminazione del valore del bene e non avesse mai pagato l’impostazione sostitutiva.
Fortunatamente quest’anno sul tema è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite, la quale ha giustamente stabilito che la vendita ad un prezzo inferiore non fa decadere dalla agevolazione, e non comporta quindi la tassazione della plusvalenza.
Questo il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite:
“In tema di plusvalenze di cui al D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. a) e b), per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma della L. n. 448 del 2001, art. 7, non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, nè la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene”.
Questa è sicuramente un’ottima notizia.
Ma naturalmente ci sono due cose da tenere presenti:
anche se si vende ad un prezzo inferiore, l’imposta di registro sarà comunque calcolata sul valore ( più alto) espresso in perizia. Quindi se il valore di perizia è 100 ed io vendo a 60, allora l’imposta di registro sarà pagata dall’acquirente applicando l’aliquota ( 9 per cento se terreno edificabile, 15 per cento se agricolo) al valore 100 determinato in perizia.
Il valore espresso in perizia su cui si verseranno le imposte può essere posto in discussione dall’Agenzia delle Entrate: significa che, paradossalmente, L’A.E. può rideterminare il valore del bene in un ammontare più alto, ritenendo che non vale 100 ma 110, e su tale importo calcolare l’imposta di registro, nonché chiedere la plusvalenza tra 100 e 110. Naturalmente se davvero vi è stato un calo del valore degli immobili, ciò non si verificherà.
Ora, la conseguenza sub 1, cioè che l’acquirente debba pagare su un valore di 100 anziché di 60, potrebbe scoraggiare l’acquisto.
Allora c’è la possibilità di una seconda rivalutazione, con una nuova perizia, ove il valore del bene sia rideterminato a 60.
Il pagamento dell’imposta sostitutiva può essere compensato con quella già pagata in sede di prima rivalutazione.
Però attenzione a non portarla a valori troppo bassi perché può scattare il problema sub 2) : l’Agenzia delle Entrate contesta il valore troppo basso.
Per la rideterminazione del costo di acquisto, ricordiamo che sono ancora aperti i termini ( che scadono il 30 GIUGNO 2020) per la rivalutazione di cui all’articolo 1, comma 693, della legge di bilancio 2020 riferita a partecipazioni e terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2020: quindi il 30 giugno 2020 è il termine per il versamento dell’imposta sostitutiva e per la redazione e asseverazione della perizia.
Si è aggiunta poi un’altra possibilità, all’art 137 del decreto Cura Italia, per cui è possibile procedere alla rivalutazione di cui agli artt. 5 e 7 della l. n. 448/2001 con riferimento alle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e ai terreni edificabili e con destinazione agricola,
CON RIFERIMENTO AL PRIMO LUGLIO 2020.
IL 30 SETTEMBRE 2020 è il TERMINE entro il quale devono avvenire la redazione ed il giuramento della perizia.
A partire da tale data potrà avvenire la rateizzazione dell’imposta sostitutiva.
Quindi, se vogliamo rivalutare il costo d’acquisto per evitare di pagare la plusvalenza nella cessione dei terreni, ci sono due possibilità: o si fa una perizia giurata ora, entro il 30 giugno, con riferimento al valore al primo gennaio, oppure si attende e si giura una perizia ( entro il 30 settembre) riferita alla data del 1 luglio.
Un’occasione offerta dal legislatore in considerazione delle conseguenze del Covid19 sui valori immobiliari.
