STUDIO NOTAIO TERRACINA

MANDATO AD ALIENARE: COME INTESTARE AD ALTRI UN IMMOBILE DA VENDERE PAGANDO SOLO IMPOSTEFISSE!

Cassazione 11401/2020

Quante volte mi hanno posto la fatidica domanda: devo comprare una abitazione🏠 con le agevolazioni prima casa, ma non posso perché ho un’altra abitazione intestata. 🏡
Cosa faccio⁉️

Bisogna ammettere che adesso il problema, in parte, si è risolto, perché la legge prevede la possibilità, per chi ha già una abitazione acquistata con le agevolazioni, di acquistarne un’altra godendo delle agevolazioni medesime, 🏘purché si impegni a vendere quella preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Ma non sempre questa soluzione è praticabile: può darsi che per vendere la casa preposseduta serva più tempo.⏰

Oppure può darsi che la casa preposseduta 🏡non sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, ma si trovi nello stesso Comune ove è sita la nuova casa che si intende acquistare. 🌇
In questo caso non è possibile comprare una nuova casa con le agevolazioni ( che non sono concesse a chi è già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di una casa sita nello stesso Comune, anche se comprata senza agevolazioni);
nè è consentito utilizzare la norma che ti concede un anno di tempo per vendere l’abitazione preposseduta, perché si applica solo per le case comprate con le agevolazioni “ prima casa”.

Che fare? 😳

Come abbiamo visto in un post precedente, c’è chi, in modo semplicistico , dona la casa preposseduta ad un suo congiunto: con possibili problemi in caso di rivendita, che per essere risolti necessitano spesso di soluzioni drastiche come la risoluzione. ⛏

C’è chi allora vende al coniuge o al figlio; ma la vendita ( che spesso è una donazione simulata), anche se ha il pregio di non creare problemi con la successiva alienazione, ha il difetto però di essere costosa, perché le imposte sono più onerose. 💸

De allora ecco la soluzione: dire la verità!
Cioè che intestiamo questa “ vecchia” casa🏚 al coniuge, o ad un parente, non perché vogliamo fargli un regalo🤗, e non perché vogliamo ricevere un prezzo…💵
Ma vogliamo che se la intesti perché la venda ➡️🏠e ci consegni il prezzo 💰⬅️ quando lo riscuote!

Questo è il mandato ad alienare… con strumentale trasferimento dell’immobile.
In termini molto semplici: do mandato al coniuge perché venda la mia casa; ma deve farlo a nome suo. Però nel mio interesse.
Perché ciò avvenga, gli trasferisco l’immobile.
➡️🏡
Questo trasferimento è funzionale alla esecuzione del mandato, cioè la vendita a suo nome. Quindi è gratuito. Ma siccome la vendita è nel mio interesse, dovrà consegnarmi il prezzo.
💰⬅️

Ma qual è il trattamento fiscale dell’operazione🏦❓
Il mandato in sè sconta imposta fissa, questo è indubbio.

❓Ma il trasferimento dell’immobile funzionale al mandato?⁉️

Si è ritenuto che scontasse le imposte di donazione, trattandosi di atto gratuito.
E finora così è stato tassato.

Ma adesso la Cassazione, con questa sentenza 📍11401/2020, 📍afferma invece che il trasferimento sconta imposta fissa, in analogia con il trust, perché non vi è nessun reale trasferimento di ricchezza dal mandante al mandatario, che deve infatti consegnare il prezzo di vendita al mandante.

Si adeguerà di buon grado l’Agenzia delle Entrate?

Vedremo⚔️!

Dott. Valeria Terracina

Notaio in San Donà di Piave Corso Trentin 108
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