Il tema riguarda la cessione di fabbricati strumentali per natura. Quali sono?
Sono i fabbricati NON abitativi!
Per capire se un fabbricato è abitativo o strumentale , bisogna guardare alla sua categoria catastale e non al suo effettivo utilizzo, secondo la Cassazione.
Parliamo poi di fabbricati strumentali ceduti in regime IVA.
Si tratta dunque dei fabbricati NON ceduti da soggetto privato, per le cui cessioni si applica invece l’imposta di registro.
Siamo quindi nell’ambito delle cessioni di fabbricato strumentale da impresa, non importa se costruttrice o meno.
In questo caso la legge prevede che siano dovute le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale e, per l’imposta ipotecaria, rinforzata , vale a dire che la cessione sconterà anche, oltre all’iva, se dovuta nel caso di specie, anche l’imposta ipotecaria in misura del 3% e catastale in misura dell’1% del prezzo dell’immobile.
Per un totale del 4% che si aggiunge all’iva, e che a differenza di questa non si può detrarre.
Peraltro, sia l’AGENZIA delle ENTRATE sia la Cassazione sono concordi nel non applicare le imposte proporzionali, ma solo le imposte fisse (200+200 euro), se l’immobile è in corso di costruzione. 
E qui cominciano i problemi, perché bisogna capire quando un immobile è “in corso di costruzione” per invocare l’applicazione delle ipocatastali in misura fissa.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’immobile può dirsi “in corso di costruzione” quando è all’interno del “circuito produttivo” ( circolare 12 marzo 2010 n. 12/e), perché un immobile non ancora ultimato deve considerarsi ancora all’interno del circuito produttivo.
É intervenuta poi la Cassazione, per precisare quando un immobile è “ all’interno di in circuito produttivo”: rientrano in questo concetto SOLO i fabbricati non ultimati che siano venduti ad imprese che li metteranno sul mercato dopo aver terminato i lavori.
In sostanza, è “ all’interno del circuito produttivo” quando non è venduto al consumatore finale ma ad un’altra impresa che finirà i lavori di costruzione per poi venderlo al consumatore finale (Cass 4861/20).
Anche la vendita ad una società di Leasing sarebbe considerata vendita al consumatore finale, perché è già previsto un utilizzatore, che rappresenta appunto il
Consumatore finale (Cass 6214/20).
Cass 7908/20 ribadisce che anche qualora l’immobile in costruzione venga venduto ad una società, se questa terminati i lavori lo utilizzerà come bene strumentale e non lo destinerà alla vendita, si esce dal circuito produttivo e si applicheranno le imposte in misura proporzionale.
In conclusione, queste sentenze non sembrano dare alcun rilievo allo stadio costruttivo dell’immobile, né alla caratteristica soggettiva dell’acquirente ( privato o impresa) , ma guardano solo alla “finalità” dell’acquisto, criterio assai dubbio, ed in certi casi di non facile applicazione.
Questo criterio, che appariva consolidato, sembra però disatteso in un’altra decisione, che , guarda caso, nega l’applicazione delle imposte fosse e chiede le più onerose imposte proporzionali.
Si tratta della recente ordinanza 1 luglio 2020 n.13404,
ove la Corte abbandona il criterio del “ circuito produttivo” e afferma invece che, per ottenere l’applicazione delle imposte fosse, bisognava provare che il fabbricato fosse realmente “ in corso di costruzione” e non fosse mancante solo di alcune finiture, quindi in realtà da considerarsi sostanzialmente finito.
E adesso
La nuova sentenza ha inaugurato un nuovo corso?
Non importa più che il fabbricato sia venduto all’utente finale o meno?
Oppure aggiunge un ulteriore requisito, cioè non solo deve essere venduto a chi lo Immette sul mercato, ma in più deve essere in stato non così avanzato di costruzione da esser mancante solo delle finiture?
Non lo sappiamo.
Però nella pratica, per cercare di ottenere le imposte in misura fissa, sarà buona norma allegare una perizia sullo stato costruttivo dell’immobile…e….
….se é acquistato dall’utente finale, richiamare questa sentenza ed incrociare le dita
sperando che non vadano al recupero delle ipocatastali proporzionali.
….se è acquistato da impresa che lo finirà per immetterlo sul mercato precisare anche questa finalità, a scanso di equivoci.
