Per poter parlare dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato, bisogna prima capire cos’è questo STATO LEGITTIMO.
Il concetto di “stato legittimo del fabbricato” era ed è utilizzato, nella prassi, per definire un fabbricato che non presenta abusi sotto il profilo urbanistico – edilizio, un fabbricato quindi pienamente regolare. 
Questo concetto è importante nella prassi degli uffici amministrativi, perché, se si vuole chiedere un provvedimento edilizio per eseguire dei lavori sul l’immobile, l’Ufficio Tecnico vuole la dimostrazione che non si tratti di edificio su cui sono stati compiuti abusi edilizi.
Il concetto di stato legittimo è importante anche nei trasferimenti immobiliari
, in quanto normalmente chi acquista l’immobile desidera che sia perfettamente regolare;
ovvero, se accetta di acquistare con abusi, vuol conoscere quali esattamente essi siano, al fine di preventivare il costo per la loro sanatoria, o per la rimessa in pristino qualora non siano sanabili.
È importante però sottolineare un concetto:
stato legittimo del fabbricato non coincide con la sua commerciabilità.
Infatti, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, è possibile vendere anche un immobile che presenta degli abusi, purché naturalmente non sia completamente abusivo ( ricordiamo che vi è abuso totale, che rende l’immobile incommerciabile, quando manca la concessione edilizia iniziale oppure l’edificio è totalmente difforme dalla stessa, in modo che non sia ad essa riconducibile).
Negli altri casi l’immobile abusivo può essere compravenduto con un valido atto notarile.
Tornando allo stato legittimo dell’immobile, questo concetto noto alla prassi è stato introdotto nella legislazione vigente dal DL 76/2020, all’articolo 10 comma 1 lettera d).
Esso ha modificato l’art 9 bis del TESTO UNICO DELL’EDILIZIA 380/2001, inserendo il nuovo comma 1-bis, rubricato appunto “Documentazione amministrativa e stato legittimo dell’immobile”
Questa norma dà la definizione di stato legittimo dell’immobile e testualmente recita:
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”
In sintesi, per gli immobili non troppo vetusti per cui è possibile rinvenire dei provvedimenti edilizi, lo stato legittimo è dato dall’ultimo provvedimento che ha interessato l’intero edificio, integrato dai provvedimento successivi che hanno legittimato interventi parziali:
quindi l’immobile che ha uno “ STATO LEGITTIMO” deve esser realizzato in virtù ed in conformità a tutti i provvedimenti edilizi che lo riguardano.
Ma chi attesta tale stato legittimo
Non può essere certo il Notaio, che non ha nè le competenze specifiche, e neanche la possibilità materiale di un riscontro, che può avvenire solo con un sopralluogo.
L’unico che può attestarlo è un tecnico abilitato
(quindi geometra, architetto ingegnere);
questo lo dice la legge all’articolo 34 bis, comma 3, del TESTO UNICO 380/2001 come modificato sempre dall’articolo 10 comma 1 ( alla lettera p) del citato DL.
L’articolo 34 parla in realtà delle tolleranze, ma precisa che vanno dichiarate nell’ ATTESTAZIONE DI STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE che deve esser asseverata dal tecnico abilitato.
Questa attestazione non richiede formalità particolari, in particolare non serve che sia asseverata con giuramento.
Essa ha due funzioni:
Viene prodotta agli uffici comunali per presentare una istanza per un nuovo intervento;Può essere allegata all’atto notarile.
In quest’ultimo caso sia l’acquirente sia il venditore potranno avere la sicurezza di quale sia in realtà lo stato dell’immobile, se esso sia legittimo o meno ed in tal caso quali sono gli abusi esistenti che debbono essere sanati.
L’allegazione all’atto non è indispensabile, ma può essere richiesta da ciascuna delle parti, ed è particolarmente utile nei casi in cui vi sia qualche dubbio sulla perfetta regolarità dell’immobile; soprattutto se poi l’acquirente dovrà eseguire dei lavori di ristrutturazione, in quanto non solo saprà subito se l’immobile è perfettamente regolare o meno, ma avrà anche l’attestazione da produrre al Comune per richiedere i provvedimenti per gli interventi edificatori successivi.
