Cassazione 12877/2016
Certo può capitare: un appartamento del condominio va all’asta ed il proprietario -debitore non paga le spese condominiali, probabilmente da un po’.
Può il condominio chiedere il pagamento di queste spese alla procedura, cioè al custode, oppure al creditore procedente?
Secondo la Cassazione no, non è possibile.
La Suprema Corte ritiene che le uniche spese cui può essere obbligato il creditore procedente in relazione al bene sono quelle indispensabili a mantenerlo in esistenza.
Cioè per riparazioni urgenti di danni gravi, tali per cui, se non si arriva in tempo, il bene peritebbe o perderebbe il suo valore economico.
Sono invece escluse le spese per la semplice manutenzione ordinaria e straordinaria, come le spese condominiali.
La procedura quindi non pagherà le spese.
Ma c’è di più: qualora l’immobile venga venduto all’asta, le spese condominiali non sono ammesse in prededuzione, cioè non vengono pagate con preferenza rispetto ad altri crediti.
Sempre secondo la Cassazione, infatti, non si applica per analogia l’articolo 30 della legge 220/2012, dettata in tema di fallimento, norma che prevede la prededucibilitá delle spese condominiali se esigibili ex articolo 63 cpc comma 1 att.
Di conseguenza, le spese condominiali saranno inserite nel piano di riparto a seconda della causa di prelazione che le assiste.
Se vi è stato decreto ingiuntivo con iscrizione di ipoteca legale, saranno graduate in base al grado dell’ipoteca.
Altrimenti saranno crediti chirografari e quindi verranno soddisfatti dopo i crediti privilegiati.
Si riporta di seguito il principio di diritto espresso dalla Suprema Corte:
“In definitiva deve affermarsi il seguente principio:
le spese necessarie alla conservazione stessa dell’immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un’immediata funzione conservativa dell’integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese “per gli atti necessari al processo” che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 8, il giudice dell’esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell’esecuzione che ne abbia disposto l’onere a suo carico.”
