La Corte di Cassazione a Sezioni unite, con sentenza 22 marzo 2019 n. 8230 è intervenuta sulla materia della cosiddetta nullità edilizia, di cui all’art. 46 del d.p.r. n. 380/2001, ( ex art. 40 della legge n. 47/1985).
Sappiamo che queste norme impongono di citare nell’atto notarile, a pena di nullità , gli estremi del provvedimento abilitativo edilizio ( permesso di costruire, e, in certi casi, scia).
La lettera della legge lasciava però aperti degli interrogativi.
È sufficiente una qualsiasi menzione, anche di una licenza “ inventata”, perché l’atto sia valido?
All’opposto, se cito una valida ed esistente abilitazione ma poi l’immobile in concreto è abusivo, perchè costruito in totale difformità rispetto al permesso di costruire, oppure perché poi è stato oggetto di ristrutturazione abusiva, l’atto deve dirsi nullo?
Le Sezioni Unite adottano una soluzione che tende ad evitare frodi, ed al contempo ad allontanare lo spettro della nullità da molte situazioni, eliminando l’incertezza.
In sostanza, secondo la Cassazione, perché l’atto sia valido è necessario citare il permesso di costruire, ed esso deve essere esistente e riferirsi all’immobile.
Quindi la dichiarazione falsa rende l’atto nullo.
Ma se citiamo un permesso esistente e riferito all’immobile, l’atto è sempre valido anche se poi la costruzione è costruita anche in totale difformità dallo stesso; ed anche se successivamente è stato sottoposto a totale ristrutturazione senza alcun titolo abilitativo.
La conseguenza è che si possono validamente trasferire anche immobili con gravi abusi edilizi ( ma non un immobile totalmente abusivo perché costruito senza nessun titolo abilitativo!).
Nel caso di trasferimento di immobile con abusi la tutela dell’acquirente è di tipo risarcitorio, ciò significa che può chiedere i danni al venditore se non conosceva la situazione edilizia del bene.
Inoltre la Sentenza aggiunge un concetto importante: che l’acquirente, conoscendo il primo provvedimento, può, usando l’ordinaria diligenza, magari a mezzo di un tecnico, approfondire la reale situazione dell’immobile.
Quindi viene ribadita l’esclusione della responsabilità del notaio, nel caso l’immobile sia oggetto di abusi, come già più volte chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte.
Questa sentenza ha delle ricadute operative importanti:
In primis renderà più semplice e sicura la contrattazione immobiliare, perchè non ci sarà il rischio che l’atto sia nullo in presenza di opere eseguite senza titolo edilizio, ed elimina le incertezze, nate prima di questa sentenza, tra opere abusive che rendono l’immobile incommerciabile ed opere che ne consentono la commerciabilità.
Ora, se è stata rilasciato un iniziale permesso di costruire, l’immobile è sempre commerciabile, da qualsiasi abuso sia affetto.
Di conseguenza, consentirà l’”emersione” di molti abusi edilizi: infatti il venditore, se l’acquirente è a conoscenza degli abusi, avrà tutto l’interesse a dichiararli in atto, per evitare pretese risarcitorie da parte del compratore.
Peraltro, la necessità di dichiarare i reali estremi del permesso di costruire impone una maggiore attenzione formale, perché resta l’obbligo di legge di citare tutti i permessi di costruire ( o scia alternativa) che siano stati rilasciati, con i loro dati corretti, e ciò a pena di nullità dell’atto.
