SE TROVI UNA #BANCA CHE TI AIUTI….
Una nuova norma consente di fermare le #esecuzioni in corso.
Ma solo a determinate condizioni, stabilite dal nuovo articolo 41 bis, introdotto dalla legge 157/19 che ha convertito, con modifiche, il dl 124/19.
Se queste condizioni, che ora esamineremo, sussistono, il debitore, unitamente alla Banca creditrice, può presentare al giudice un’istanza, entro il termine tassativo del #31.12.2021, a seguito della quale il giudice può sospendere l’esecuzione per sei mesi al massimo. Entro questo periodo il debitore può rinegoziare il mutuo con la banca, oppure trovare una nuova banca che offra una surroga.
Ciò può essere chiesto anche da un parente o affine del debitore entro il terzo grado.
In tal caso il giudice trasferirà l’immobile a costui, ed il decreto di trasferimento è soggetto ad imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.
Il debitore può restare ad abitare nella casa per cinque anni, e, se rimborsa tutto quanto pagato dal suo congiunto, può chiedere il ritrasferimento della casa, sempre pagando imposte fisse.
Le condizioni per fruire di questo vantaggio sono analiticamente disciplinate nell’art 41 bis, riportato in calce, e qui si riassumono:
– La #proceduraesecutiva deve essere in corso ed Il pignoramento deve riguardare una “#prima casa” con un debitore “#consumatore”, senza che sia già in atto una procedura di risoluzione della crisi;
– Il pignoramento deve essere stato notificato tra il primo gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019;
– L’unico creditore nella procedura esecutiva deve essere un istituto di credito, (o società veicolo) che vanta un credito garantito da #ipoteca di primo grado sulla casa in questione;
– Il debitore deve aver rimborsato almeno il 10 per cento del credito originario, ed il debito complessivo oggetto di rinegoziazione o surroga non deve essere superiore a 250.000 euro; inoltre debbono essere rimborsate tutte le spese di procedura;
– L’importo offerto non deve essere inferiore al 75 per cento del prezzo base fissato per l’asta successiva ( o di perizia se non c’è stata alcuna asta ) ; per il rimanente si gode del beneficio dell’#esdebitazione;
– il nuovo mutuo non deve avere durata superiore a 30 anni; in ogni caso la somma tra l’età del mutuatario e la durata del nuovo mutuo non deve essere superiore a 80;
– deve essere prima emanato il decreto ministeriale attuativo, che dovrebbe essere adottato entro il 23 marzo 2020.
Questa disciplina offre un rimedio eccezionale, consentito per un breve periodo di tempo (meno di due anni!) per aiutare le persone in difficoltà con i pagamenti a salvare la loro abitazione principale.
Il problema è che le banche non sono tenute ad accettare la proposta di negoziazione o di surroga, pertanto la vera difficoltà per il debitore sarà trovare un istituto disponibile, e soprattutto nuove garanzie che presumibilmente saranno richieste dalla Banca.
Fortunatamente è possibile anche richiedere l’assistenza del Fondo di Garanzia per la prima casa.
La richiesta non sarà proponibile prima del decreto attuativo, ma già ora è possibile per il debitore informarsi, tramite l’avvocato, circa la disponibilità della banca creditrice alla presentazione della domanda congiunta di sospensione… oltre che a trovare un accordo con la banca stessa o con un’altra per il nuovo mutuo, concesso aldebitore stesso o ad un parente o affine disponibile all’acquisto.
Buone trattative!
Si riporta di seguito il testo dell’articolo.
((Art. 41-bis))
Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva ((1. Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu’ gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una societa’ veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, e’ conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilita’ di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, auna banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo. 2. Il presente articolo si applica al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni: a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206; b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attivita’ bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una societa’ veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130; c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione; d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019; e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti; f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021; g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000; h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non puo’ essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento; i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’eta’ del debitore, non superi tassativamente il numero di 80; l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore; m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3. 3. Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso puo’ essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalita’ stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e’ stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, e’ riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore puo’, previo rimborso integrale degli importi gia’ corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprieta’ dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale. 4. Le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui al presente articolo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale e’ concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento. 5. A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se e’ richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacita’ reddituale del debitore. Il creditore e’ sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa e’ comunque riservata totale discrezionalita’ nella concessione dello stesso. 6. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalita’ di applicazione del presente articolo, in particolare definendo: a) il contenuto e le modalita’ di presentazione dell’istanza di rinegoziazione; b) le modalita’ con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalita’ di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca; c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo; d) le modalita’ e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa; e) le modalita’ di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati. 7. Con il medesimo decreto di cui al comma 6 sono definiti termini, condizioni e modalita’ per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale di cui al comma 4. 8. Agli oneri derivanti dal comma 4, pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento del fondo speciale di conto capitale iscritto, ai fini del bilancio triennale 2019-2021, nell’ambito del programma «Fondi di riserva e speciali» della missione «Fondi da ripartire» dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2019, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al medesimo Ministero.))
